作為一名合格的房地產(chǎn)評估師是每一名熱衷于評估工作的人員的基本愿望。與國際評估行業(yè)不同，基于我國的評估的歷史情況及現(xiàn)實的客觀情況，我國的房地產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)資格是以考試制度的形式獲取。從取得執(zhí)業(yè)資格證書至成為合格的、成熟的房地產(chǎn)評估師，必然面臨著要跨越從理論到實踐兩者之間較大差距的問題，兩者之間跨距之大超出想象，在此，我們通過討論力爭以最小的代價，順利的跨越這一必經(jīng)的成長階段。
要成為成熟的、有一定聲譽(yù)的房地產(chǎn)評估師，首先應(yīng)從心理上、思想觀念上認(rèn)為自己應(yīng)達(dá)到其標(biāo)準(zhǔn)，也就是說信心是最重要的因素;再就是要注重細(xì)節(jié)，實現(xiàn)遠(yuǎn)大要從細(xì)微之處入手，對自己要求的嚴(yán)格一些，遇事總要多考慮一些，成長的自然也就快一些。
近些年來，評估業(yè)內(nèi)比較流行關(guān)于資產(chǎn)評估是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)的話題，就一般的理解藝術(shù)來源于實際，又不同于實際，存在著一定的創(chuàng)造性，就具體到某項業(yè)務(wù)來講，這與評估業(yè)中立、鑒證的存在前提相矛盾的，因此在具體評估項目執(zhí)業(yè)過程中我們只重視評估科學(xué)的依據(jù)重要性和評估結(jié)論的可解釋性，也就是說在評估的具體工作中否定為實現(xiàn)特定的評估目的而進(jìn)行主觀臆斷或使用不當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評估。當(dāng)然，我們承認(rèn)作為一名成熟的房地產(chǎn)評估師確實要在與委托方接洽業(yè)務(wù)、評估結(jié)果的溝通、單位領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系、同事關(guān)系的處理上絕對要具備相當(dāng)?shù)乃囆g(shù)性。對評估的藝術(shù)性要有正確的認(rèn)識。
我們將自身經(jīng)歷中一些經(jīng)驗及案例從以下幾個方面加以總結(jié)，期望能對未來的執(zhí)業(yè)工作起到參考的作用。
一、客觀、正確的對自己進(jìn)行定位
我國評估這門行業(yè)起源于國有資產(chǎn)的管理，后隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的開展，對社會經(jīng)濟(jì)活動，如金融業(yè)、投資活動提供決策依據(jù)。因此，評估工作的對象涵蓋范圍極廣，涉及到方方面面的知識和信息資料，從執(zhí)業(yè)考試的科目及內(nèi)容可以體現(xiàn)出來，但實際上考試內(nèi)容確實只是構(gòu)成了執(zhí)業(yè)應(yīng)具備知識的基本框架，在進(jìn)入實際的評估工作之后，應(yīng)該注重不斷的充實各種相關(guān)知識。在知識的掌握上，謙虛是美德，一方面，將別人的知識和長處學(xué)到自己的身上，無論如何也不能說是壞事，從事評估這個行業(yè)的工作，就不得不持續(xù)的學(xué)習(xí)各種相關(guān)的知識，對各種信息資料進(jìn)行跟蹤;另一方面，目前我國的評估準(zhǔn)則至今仍未出臺，向注冊會計師學(xué)習(xí)一些相關(guān)政策、規(guī)定及財稅管理等方面的知識是非常有益的。《中國注冊會計師獨(dú)立審計準(zhǔn)則》對我們的實際評估工作有很大的借鑒作用。
在評估相關(guān)知識水平的提高上有兩種重要的方法，一種是將有關(guān)重要的政策、數(shù)據(jù)專門記錄并注明其來源，另一種方法就是掌握每類知識資料的查詢途徑。房地產(chǎn)評估師應(yīng)具有這一方面的職業(yè)敏感性，有建立等效數(shù)據(jù)庫的能力。還有一種比較輕松的辦法，就是在人際交往上有一批掌握各種知識和信息的朋友。
二、房地產(chǎn)評估師的評估風(fēng)險控制
作業(yè)失實造成的失信和引起法律上相關(guān)處罰的風(fēng)險是房地產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中存在的客觀事實。房地產(chǎn)評估師必須對風(fēng)險承擔(dān)的責(zé)任劃分，風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險評估項目的妥善處理有正確的認(rèn)識。就目前的各個評估機(jī)構(gòu)承接的項目劃分，風(fēng)險可分為與評估目的相關(guān)聯(lián)的和與評估作業(yè)具體過程中失誤造成的兩大類風(fēng)險。
1、評估失實法律處罰的責(zé)任
目前對評估失實法律處罰責(zé)任的承擔(dān)，有各種不同的解釋，就我們目前所了解的情況是，我國當(dāng)前還沒有有關(guān)評估專門的管理、處罰的法律規(guī)定，但是這并不意味著評估失實可以免除經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，從評估失實造成的后果分析可以分別認(rèn)定評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評估師應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)的法律責(zé)任。一般的講如果評估結(jié)果失實造成法律后果，在評估機(jī)構(gòu)法人沒有親自參與評估項目則其只承擔(dān)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)被注銷的風(fēng)險，如果不具體參與項目，機(jī)構(gòu)法人代表個人不承擔(dān)法律和職業(yè)資格的處罰后果;房地產(chǎn)評估師不僅應(yīng)承擔(dān)由于其給其執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)帶來損失的被追索責(zé)任，而且還要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)上或許還有刑事上的法律懲罰，當(dāng)然也存在被吊銷執(zhí)業(yè)資格的可能性。在這方面協(xié)會作了許多的有益的工作。對于機(jī)構(gòu)來講應(yīng)本著對機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)評估師負(fù)責(zé)的態(tài)度，充分給予房地產(chǎn)評估師評估結(jié)果的確定權(quán)和對機(jī)構(gòu)不當(dāng)干預(yù)的對抗權(quán);房地產(chǎn)評估師應(yīng)從為人正直的角度出發(fā)，以審慎的態(tài)度出具專業(yè)性的評估報告書。
另外，強(qiáng)調(diào)一點的是：以房地產(chǎn)評估師身份簽署由他人完成的報告書，都必須承擔(dān)此評估和評估報告內(nèi)容的全部責(zé)任，任何附加標(biāo)注都不能免除簽字蓋章房地產(chǎn)評估師的責(zé)任。
2、評估風(fēng)險控制的一般要求
風(fēng)險控制是審計和評估業(yè)內(nèi)永恒的話題，但是審計風(fēng)險與資產(chǎn)評估的風(fēng)險又各有其自身的特點。他山之石可以攻玉，借鑒審計準(zhǔn)則，具體于評估的重要要求的第一點就是確權(quán)，有兩個含義，首先解決的是產(chǎn)權(quán)的歸屬，其次要解決在其基礎(chǔ)上所享有的經(jīng)濟(jì)權(quán)益;第二點依據(jù)，評估是一門科學(xué)，是科學(xué)就必須具備可解釋性，對評估結(jié)論必須有充分的依據(jù)加以支持，其解釋、依據(jù)應(yīng)在評估工作底稿及評估項目工作總結(jié)中充分加以體現(xiàn);第三點合法性和合規(guī)性，在一定的評估目的下，注重國家法律規(guī)定對相關(guān)資產(chǎn)價值確定的影響，絕對不能出現(xiàn)疏漏或違反法律的錯誤;第四點表達(dá)準(zhǔn)確內(nèi)容全面，評估行業(yè)的特殊性，從專業(yè)化和可信度考慮，我們不贊成采用套用格式的方法出具評估報告，尤其是當(dāng)評估報告的使用者包括評估委托方以外的有關(guān)方面時，評估報告應(yīng)具有不使報告使用者產(chǎn)生誤解的足夠信息和數(shù)據(jù)內(nèi)容。
3、評估作業(yè)風(fēng)險控制
固定資產(chǎn)的評估占評估工作日常工作的很大比重，房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備評估不僅涉及的專業(yè)理論知識較多，而且需要估價人員具有豐富的實際專業(yè)工作經(jīng)驗、高效的情報采集系統(tǒng)，因此，房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備評估需要房地產(chǎn)評估師要有較高的綜合素質(zhì)。在實際評估中，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備評估風(fēng)險，有時相當(dāng)一部分帶有較大風(fēng)險評估報告的出具，確實不能歸于資產(chǎn)房地產(chǎn)評估師的主觀意志，但是其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律、經(jīng)濟(jì)責(zé)任是確定無疑的。因此，房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備的評估應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境、政策出發(fā)，以審慎的態(tài)度，細(xì)致的進(jìn)行。
三、注冊房地產(chǎn)評估師的超值服務(wù)
房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于中介服務(wù)性行業(yè)，專業(yè)性和服務(wù)性是其天然的屬性，宣傳國家有關(guān)房地產(chǎn)評估政策、制度、理論方法是每一個房地產(chǎn)評估師的義務(wù)，向委托方提供專業(yè)的評估報告和評估后續(xù)經(jīng)濟(jì)行為的專業(yè)咨詢意見也是每一個房地產(chǎn)評估師的天職。在未來的執(zhí)業(yè)過程中，成熟的資產(chǎn)房地產(chǎn)評估師會注意到與國際水平的接軌問題，并努力達(dá)到復(fù)合型人才的標(biāo)準(zhǔn)，這樣不僅會解決評估收益的問題，也會提高評估業(yè)的整體形象，有利于評估事業(yè)的發(fā)展。
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