根據(jù)《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》，商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估可以選擇比較法、收益法、成本法等。為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇比較法、收益法。對(duì)于成本法，可以選用，但一般不宜作為主要方法。
1、比較法
比較法是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法；較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要就是要注意可比實(shí)例的選擇。實(shí)例是否可比，選取的實(shí)例與評(píng)估時(shí)點(diǎn)最好不要超過(guò)一年，樓層、結(jié)構(gòu)相同，面積相差、臨街情況不要相差太大。商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比例比較頻繁，特別是小型商鋪，較易獲得比較實(shí)例，所以在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，比較法是一種常用方法。另外，在用收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)比較法進(jìn)行租金的測(cè)算。
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、收益法
收益法是根據(jù)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法，即預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要注意市場(chǎng)租金的選取，市場(chǎng)租金是用比較法比出來(lái)的。特別要注意租賃合同的租金，拿到委托方提供的租賃合同，要有合理的判斷，對(duì)于一些明顯高于市場(chǎng)情況的租金，不能按合同來(lái)計(jì)算。因?yàn)檫@種租賃關(guān)系是很不穩(wěn)定的，租客很容易選擇替代的商業(yè)的物業(yè)來(lái)減少成本。如果不按租賃合同計(jì)算，要在評(píng)估報(bào)告中寫(xiě)清楚，不按其計(jì)算的理由。
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算是商業(yè)地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類(lèi)型區(qū)別對(duì)待。
這就是眾誠(chéng)評(píng)估對(duì)“房地產(chǎn)評(píng)估常用方法”的介紹，眾誠(chéng)評(píng)估是擁有專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如有疑問(wèn)或評(píng)估需求，請(qǐng)致電眾誠(chéng)評(píng)估。
