浙江眾誠云創(chuàng)資產(chǎn)價格評估有限公司??
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土地價值評估最常用的方法
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
基準(zhǔn)地價修正法
市場比較法
基本原理：??
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。
適用范圍：
主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足可比實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或土地租金外，還可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
測算公式
P=PB?A?B?C?D?E
式中:??
P--待估宗地價格；
PB--比較實例價格；
A--待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；
B--待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；
C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；
D--待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；
E--待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年期修正指數(shù)。
操作步驟
收集宗地交易實例；
確定比較實例；
建立價格可比基礎(chǔ)；
進行交易情況修正；
進行估價期日修正；
進行區(qū)域因素修正；
進行個別因素修正；
進行使用年期等其他因素修正；
測算比準(zhǔn)價格。
收益還原法
基本原理：
收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以-定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。其簡單意義就是，投資購買-塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。
適用范圍：
收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地估價。
測算公式
P=?(a / r) [1 - 1 /? ( 1 + r)??]
式中:??
P--有限年期土地收益價格；
a--待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；
r--土地還原利率；
n--未來土地收益年期。
操作步驟：
收集相關(guān)資料；
測算年總收益；
確定年總費用；
計算年純收益；
確定還原率；
選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎剑?/p>
測算收益價格。
剩余法
基本原理：
剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用，利息。利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。
適用范圍：
適用于現(xiàn)有不動產(chǎn)中地價的單獨評估。
測算公式
P=Pr - Ph - T
式中:??
P--土地價格；
Pr--不動產(chǎn)交易價格；
Ph--房屋現(xiàn)值；
T--交易稅費。
操作步驟：
調(diào)查待估宗地的基本情況；
測算不動產(chǎn)交易價格；
測算房屋現(xiàn)值；
測算交易稅費；
測算待估宗地價格。
成本逼近法
基本原理：
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地，工業(yè)用地，既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。
基本公式：
地價=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益。
適用范圍：
一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地價格評估。
測算公式
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3
式中:??
V--土地價格；
Ea--土地取得費；
Ed--土地開發(fā)費；
T--稅費；
R1--利息；
R2--利潤；
R3--土地增值；
VE--土地成本價格。
??
操作步驟：
收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；
通過直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤；
確定土地增值；
對地價進行必要的修正，測算待估宗地價格。
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
基本原理：
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
適用范圍：
可用于政府已公布基準(zhǔn)地價且具有完備的基準(zhǔn)地價修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時，所采用的基準(zhǔn)地價應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的期日距基準(zhǔn)地價的期日一般不超過3年。
測算公式
P=P1b?（1±∑Ki）?Kj+D
式中:??
P--宗地價格；
P1b--某一用途、某級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價；
∑Ｋi--宗地地價修正系數(shù)；
Kj--估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；
D--土地開發(fā)程度修正值。
? ?
操作步驟
收集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；
確定待估宗地所處土地級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價；
分析待估宗地的地價影響因素；
編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
依據(jù)宗地地價影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價修正體系，確定待估宗地地價修正系數(shù)；
進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正；
測算待估宗地價格。
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