浙江眾誠云創資產價格評估有限公司??
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01
估價對象的界定
界定自然資源的實物載體范圍，是明晰自然資源資產權利范圍的基礎。評估中應從各自然資源門類及其細分種類、平面與立體界地址范圍、不同自然資源間在平面和立體維度的相鄰關系等方面對估價對象的實物客體特征進行清晰描述、明確界定，確保不重不漏。
02
影響因素分析
除各類自然資源資產評估時需關注的價格影響因素外，評估中還應重點分析自然資源資產包中因多種自然資源組合而產生的關聯影響因素，以及因關聯因素形成的協同效應或權衡效應對單項資源資產價格產生的增值或減值影響。
基于影響因素直接作用對象的不同，關聯影響因素可分為：
（1）對效用產生影響的因素。因多種資源組合而使某類資源資產能夠給產權人帶來的最佳效用或收益產生變化。例如，良好的生態景觀資產對其周邊房地產價格產生增值影響。
（2）對成本產生影響的因素。因多種資源組合而使對某類資源資產進行最佳模式的開發利用時，需投入的必要成本發生變化。例如，為獲得生態景觀資產對同一自然資源資產包內房地產用地產生的增值溢價，需投入額外成本以維護或提升生態景觀資產的質量；以生態修復為主導方向的自然資源與以經營性開發為主導方向自然資源資源組合供應時，需額外增加保護性修復工程成本。
03
方法的選擇與運用
一般要求
（1）采用分估模式時，對組成自然資源資產包的各單項自然資源資產可依據相應的評估技術準則，基于評估目的、市場特征資料完備程度等分別選擇適用的評估方法；既有估價技術標準中對評估方法數量沒有明確要求的，可根據估價原理選用適宜的評估方法；
（2）評估自然資源資產包中某單項自然資源資產的價格時，應特別關注自然資源資產包中各類自然資源資產組合形成的協同效應或權衡效應對待估對象價格水平產生的增進或抑制作用，通過對收益、成本、利潤率、增值收益率、還原率（貼現率）及風險值等相關參數的調整予以合理量化；
（3）采用合估模式時，優先選用預期收益貼現還原路徑、整體價值剝離顯化路徑類的具體評估方法；當需根據自然資源資產包的整體價格水平測算各單項自然資源資產價格時，應在分析各自然資源資產的貢獻與特征的基礎上，合理分攤，并在報告中闡述價格分攤過程；
（4）組合供應中，當自然資源資產包中含有現階段難以產生經濟價值的自然資源時，可根據其前期取得、開發、維護等各項成本投入，對估值結果進行合理調整，保障所有者權益；轉讓、抵押等其他目的的評估中，應著重考慮市場供需對可實現價格的影響。
（5）對關聯影響因素及其影響規律的識別、分析與量化在整體評估中具有重要意義，評估中應結合各類自然資源資產的價格形成機制、價格變動規律及市場交易中的實證經驗進行總結提煉科學顯化。
適用交易實例比較修正路徑類的方法時：①應特別關注比較實例與待估對象在自然資源資產包組合類型與組合結構比例等方面的可比性，按照相似性大于差異性的原則選取可比實例；②在價格影響因素修正中，應注意可比實例與待估對象在關聯影響因素方面的差異，在論證分析的基礎上予以必要的修正。
適用預期收益貼現還原路徑的方法時：①應重點分析收益的來源、構成及其持續性等；②當自然資源資產包中含有生態補償、生態權益收益、可交易的生態指標配額等各類生態產品時,應納入總收益范疇，同時需關注為維護或提升生態系統服務質量而需額外進行的人、財、物等各類投入；③關聯影響因素及資產組合的協同效應、權衡效應的影響需在收益或費用測算環節予以體現，當其對收益的風險性產生影響時，還可在貼現率（還原率）中合理體現。
適用整體價值剝離顯化路徑的方法時：根據市場交易實例確定自然資源資產包整體或其中某單項資源資產開發完成后的售價、開發成本等參數時，應分析待估對象資產組合條件對其可能形成的影響。
適用重置成本模擬分析路徑的方法時：為實現自然資源資產包整體的合理有效利用，而以自然資源資產包中某類自然資源為載體進行的必要的成本投入，可根據情況，在自然資源資產包中的各類資源資產問進行合理分攤。
適用價格或費用標準修正調整路徑的方法時：若既有自然資源公示價及其修正體系中缺少能夠體現自然資源資產包中關聯影響因素對價格影響的修正系數，可在評估結果確定環節，對該方法的測算結果進行必要的調整、修正，并闡述理由。
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