?《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
從上述法規(guī)我們可以看出，雖然法律規(guī)定了對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于附近類(lèi)似的房屋價(jià)格，但由于房屋征收幾乎都是成片征收的。因此往往并沒(méi)有可以進(jìn)行準(zhǔn)確對(duì)比的類(lèi)似房屋價(jià)格。
此時(shí)，房屋的價(jià)值評(píng)估就成為了確定被征收房屋價(jià)值重要的參考指標(biāo)。某種意義上講，被征收房屋價(jià)值評(píng)估的結(jié)果會(huì)直接影響到征收方給出的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的多少。
從這里我們可以看出房屋價(jià)值評(píng)估在整個(gè)征收過(guò)程中都是非常重要的。因此，了解房屋評(píng)估，學(xué)會(huì)如何審查房屋評(píng)估的選擇于評(píng)估報(bào)告就非常重要。
什么樣的評(píng)估報(bào)告才是合理合法的？
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇要合法
要進(jìn)行評(píng)估，第一步就是要先選擇有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇不是隨便進(jìn)行的，而是要遵循《征補(bǔ)條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定。
按照規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
所以實(shí)踐中那些不經(jīng)過(guò)正規(guī)程序直接指定出來(lái)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都是不合法的。此外評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇只能由被征收人集體選擇，征收方是不能參與的。
2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)選擇要適當(dāng)
由于房屋征收的過(guò)程往往要經(jīng)歷數(shù)年，在此期間房屋的價(jià)值很可能經(jīng)歷大幅度波動(dòng)。那么，按照不同的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估就直接關(guān)系到被征收房屋能獲得的具體補(bǔ)償數(shù)額的多少。
針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也明確了補(bǔ)償?shù)臅r(shí)點(diǎn)，即房屋征收決定公告之日，其標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
然而，實(shí)踐中也經(jīng)常出現(xiàn)房屋征收決定公告后好多年征收部門(mén)還不拆，再拆時(shí)還按照幾年前房屋征收決定公告時(shí)的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，這種做法顯然是不符合《征補(bǔ)條例》的立法目的，因此在實(shí)踐中往往也得不到法院的支持。
3.評(píng)估方法適用要正確
對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法。
評(píng)估機(jī)構(gòu)需要在進(jìn)行適用性分析后，再選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
但是一般來(lái)講采用市場(chǎng)法更能準(zhǔn)確的反映絕大多數(shù)被征收房屋的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐Ｕ媳徽魇蘸蟊徽魇杖诉€能買(mǎi)得起同等居住條件的房屋，不能因征收而降低群眾的生活水平和居住條件的話，采用市場(chǎng)比較法是更好的選擇。
4.評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
有了評(píng)估機(jī)構(gòu)，也確定了評(píng)估時(shí)點(diǎn)和評(píng)估方法之后，評(píng)估就正式開(kāi)始了。要確定房屋的價(jià)值必須有相應(yīng)的依據(jù)。
對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
區(qū)位好的房屋肯定比區(qū)位差的評(píng)估價(jià)要高，商用的肯定高于住宅的，新房高于舊房，土地使用權(quán)剩余年限久的高于剩余年限短的等等……
所以當(dāng)事人務(wù)必要認(rèn)清自己房屋的情況，這樣才能準(zhǔn)確判斷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是否合理。
雖說(shuō)無(wú)論是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇還是房屋評(píng)估的過(guò)程征收方都不能參與，但我們?nèi)圆荒芫痛伺袛嗯欧盼镌u(píng)估報(bào)告中給出的結(jié)果完全正確。因此如果我們發(fā)現(xiàn)房屋評(píng)估報(bào)告給出的結(jié)果存在問(wèn)題一定要及時(shí)維權(quán)。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理，即依法針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟。
最后在強(qiáng)調(diào)一下，房屋評(píng)估報(bào)告至關(guān)重要，是補(bǔ)償多少的直接依據(jù)！被征收人發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告不合理時(shí)一定要及時(shí)走法律程序解決，推翻不合理的評(píng)估報(bào)告，而最省心也最有效的方法就是委托專(zhuān)業(yè)的征地拆遷律師。重視評(píng)估環(huán)節(jié)，是被征收人確保征收補(bǔ)償公平合理的重要環(huán)節(jié)。
