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行業(yè)資訊

房地產評估業(yè)務線探討

2021-07-22下載文件：暫時沒有下載文件

?過去的一年是艱難的，先是碰到了百年難見的新冠疫情，后來又遇到銀行業(yè)委托付費方式的改革，銀行業(yè)全面實施網(wǎng)絡委托銀行自主付費模式，評估公司的業(yè)務模式、組織架構受到前所未有的挑戰(zhàn)。業(yè)務量沒有減少，收益低了一大半。任一條對評估行業(yè)都是致命的。

行業(yè)內很多公司洞察了行業(yè)變化趨勢，都在謀求轉型。有公司很早就放棄了銀行業(yè)務，專做政府拆遷評估業(yè)務，甚至發(fā)展成為土地整備、利益統(tǒng)籌、棚戶區(qū)改造等政府項目全流程服務；自城市更新辦法出臺以后，有公司專做村股份公司的集體資產評估和備案服務；行業(yè)內以資產評估為主要業(yè)務來源的公司，憑借公司多樣化的資質，開始涉足政府評估業(yè)務和銀行評估業(yè)務。總之，市場在變化，客戶需求在變化，行業(yè)競爭格局也在變化，評估公司該如何在這復雜的環(huán)境中找到屬于自己的發(fā)展道路？

房地產估價行業(yè)排在全國前十名的公司的共同特點是走多元化發(fā)展道路，尤其是企業(yè)服務做的比較深且成體系，除了房地產估價業(yè)務，咨詢業(yè)務、資產評估業(yè)務也做的很好。武漢永業(yè)行在自然資源評價服務，北京仁達在信托投資監(jiān)管業(yè)務、大數(shù)據(jù)業(yè)務方面都做得很好，值得同行學習。

企業(yè)審計國際四大行，從業(yè)務組成結構看，咨詢性業(yè)務已超過審計業(yè)務。國際地產服務五大行，除了梁行評估業(yè)務做得好以外，其它都是咨詢和服務性質業(yè)務，世邦魏理仕更是世界500強企業(yè)。企業(yè)管理咨詢業(yè)務除了提供咨詢方案，委托方更關注方案執(zhí)行結果。類比分析得出，評估業(yè)務是評估公司的基礎業(yè)務，咨詢和服務是評估公司的發(fā)展方向。

評估公司的發(fā)展方向有兩個：一個是專業(yè)化方向，主要服務于某類客戶，或某類領域，將這類客戶或這個領域做精做強，另一個是多元化方向，所謂多元化，是發(fā)展銀行、政府部門、非銀行金融機構、企業(yè)共四條以客戶為中心的評估咨詢業(yè)務線，每條業(yè)務線都配備專門團隊提供服務。

銀行客戶包括中資銀行和外資銀行，一直是評估公司的主要客戶，也是評估的重點服務對象，銀行業(yè)務包括貸前的項目評估，貸中的個貸、對公、普惠、自動估價系統(tǒng)和貸后評估服務，貸后評估服務又包括批量評估、壓力測試、不良資產評估。

政府部門包括各區(qū)職能部門和街道辦，主要業(yè)務包括：政府課題研究，土地整備和利益統(tǒng)籌涉及的拆遷補償評估、談判和全程顧問服務，棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)城市更新涉及的評估、談判和全程顧問服務。

非銀行金融機構包括基金管理公司、證券公司、信托公司、資產管理公司，這些公司都是做融資業(yè)務，包括發(fā)債，評估業(yè)務包括土地使用權抵押貸款評估、資產證券化涉及的底層資產評估和企業(yè)或項目現(xiàn)金流評估。

企業(yè)客戶包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)和民營企業(yè)，包括村股份公司和開發(fā)商。國有企業(yè)的項目投資可行性研究、資產交易和股權并購都需要出具可研和資產評估報告，集體企業(yè)資產交易需要通過村民股東大會和集資辦備案，民營企業(yè)包括上市公司的資產抵押、資產證券化、交易談判、投資性房產定價都需要評估公司參與。

另外還有一類客戶，律師事務所、會計師事務所、投資銀行、規(guī)劃設計院、房地產咨詢公司，它們跟評估公司一樣是中介性質的公司，服務于我們某些共同客戶，它們不直接產生業(yè)務，但是這些公司可以為我們介紹客戶，是我們合作的對象，硬要歸類的話可以歸到企業(yè)客戶類。它們?yōu)槭裁匆驮u估公司合作？評估業(yè)務需要資質，是有門檻的，跟我們合作是為了更好地服務于它們自己的客戶，從客戶需求端來說，更容易形成一個業(yè)務閉環(huán)，節(jié)約客戶成本和提升效率。

從上面的分析中，我們應該知道評估公司的產品分為三類：評估、咨詢和服務。

評估包括土地、房地產估價和資產評估，法律規(guī)范就是《資產評估法》，三大評估行業(yè)又各自有自己的技術規(guī)范。評估產品就是各種用途的評估報告，要做好評估報告，我們還需要掌握相關背景知識。

銀行類評估報告，我們要對房地產交易稅費、房地產開發(fā)過程、房地產經(jīng)營（酒店、租賃性物業(yè)）、價格影響因素、變現(xiàn)能力與途徑進行調查分析，要能清楚了解房地產價格形成過程；政府類評估報告，主要了解相關政策有關規(guī)定，對房地產成本構成有認識；企業(yè)資產評估，要有財務知識，會看財務報表，了解科目分類。基礎設施評估要了解建造過程及成本，收費標準等；非銀行金融機構類報告，對集合信托投資、資產證券化過程和產品、不良資產處置等有所了解。

評估也是一種咨詢，咨詢是評估的延伸，評估和咨詢業(yè)務的產品都是報告，評估報告和咨詢報告。

咨詢類產品，主要包括價值咨詢報告、項目評估、各類方案編寫、課題研究等。房地產價值咨詢究竟給客戶帶來什么樣的價值？在不同條件下，房地產價格的變化規(guī)律；提供房地產數(shù)據(jù)服務;為客戶提供投資風險識別與控制;幫助客戶進行市場分析，建立市場分析預測模型等。

銀行類咨詢產品主要以開發(fā)貸款評估、項目前期咨詢報告為主，政府類咨詢產品包括土地整備前期和安置補償方案，課題研究，政府物業(yè)前期策劃方案等；企業(yè)類咨詢包括價值咨詢、項目前期策劃方案、安置物業(yè)分配方案、拆遷補償方案；非銀行金融機構咨詢業(yè)務主要包括投資分析，市場分析、物業(yè)分析等。

服務類產品產生于咨詢業(yè)務，對咨詢方案的執(zhí)行，要對客戶的結果負責。

目前評估公司常見的服務類有集體資產備案，企業(yè)城市更新項目前期服務包括土地房地產現(xiàn)狀調查，意愿征集，交易對價談判，政府土地整備、利益統(tǒng)籌、棚戶區(qū)改造涉及的全程顧問、談判服務，信托投資監(jiān)管服務等。

當然這四條業(yè)務線產品并沒有覆蓋市場的全部需求，其它如村股份公司存量經(jīng)營性物業(yè)、人才安居的出租型人才房、長租公寓等也有大量的咨詢服務需求，對評估公司所在地以外地區(qū)的市場拓展也需要探索。

評估公司轉型發(fā)展更需要成為一個學習型組織，養(yǎng)成學習型文化。要積極參加各級協(xié)會組織的培訓和沙龍活動，平時要經(jīng)常性組織內部培訓，及時掌握市場動態(tài)，了解政策，業(yè)務員要學習專業(yè)知識，估價師要提升溝通和匯報技能。

作為高端專業(yè)咨詢服務公司，積極進取的價值觀非常重要，要做專業(yè)服務的品牌企業(yè)。評估要做好第三方的職責，咨詢和服務要真正為客戶創(chuàng)造價值，對客戶服務要有溢價能力，有定價權。專業(yè)上要自信，當你真正幫到了客戶，一定位會贏得客戶的尊敬和合理的報酬。我們還要做有創(chuàng)造性的事情，要對行業(yè)的進步有貢獻。我們要穩(wěn)步發(fā)展，要有持續(xù)的增長能力。

不管是被動還是主動，我們已走在一條新的道路上，需要我們積極主動去探索。

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