目前貸款以房地產作抵押物進行反擔保的行為十分普遍，但由于貸款期短則一年，長則5年，因此在初次房地產抵押時，搞清楚其抵押價值的含義，能夠正確使用房地產抵押價值，對估價機構和銀行都十分重要。那么，估價機構和銀行對抵押價值有什么不同需求和認識呢？
一、房地產估價機構抵押評估報告中抵押價值的含義：
住房和城鄉建設部聯合國家技術監督總局于2014年2月1日頒布實施了《房地產估價基本術語標準》，其中對抵押價值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價值是假定估價對象在價值時點未設立法定優先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值。嚴格從市場價值的內涵來衡量，未設立法定優先受償權下的價值不是市場價值………因此，抵押價值既不是經過貸款成數打折或扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的凈值或靜價格，也不是不扣除法定優先受償款的完全價值”。條文中的“價值”、“市場價值”、“凈值”、“完全價值”和“抵押價值”的關系用公式可以這么表達：
1、價值=完全價值
2、市場價值=價值－法定優先受償款
3、抵押價值=市場價值
4、凈值=抵押價值－實現抵押權所需稅費
同時須注意的是，條文中還強調了“抵押價值”基于“價值時點”體現。也就是說，目前普遍使用的房地產抵押報告中的抵押價值是在價值時點下減去法定優先受償款后的市場價值。
假設某個評估報告描述：“價值時點是：2014年9月5日，確定估價對象的房地產抵押價值為人民幣83.80萬元。（估價結果與假設和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關費用）”。其含義為：在2014年9月5日這個時間點上（注意是“點”）估價對象扣除法定優先受償款后的市場價值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實現抵押權所必須付出的稅費額。
那么，銀行等金融機構實際需要的是什么樣的抵押價值呢？
二、銀行等金融機構需要的抵押價值的四個特點：
1、房地產抵押價值是預期價值：
預期價值應在貸款存續期內考慮了抵押房地產所承擔的各種風險（如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經濟折舊、各項影響價格因素的波動和房屋的使用情況質量等等）之后，量化上述風險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現值價格來表述未來可能實現價格的價值，一般情況下，這個未來指當前價值時點起一年。用公式表達為：
1）抵押價值=價值－貸款存續期內的風險價值－法定優先受償款
2）抵押凈值=抵押價值－實現抵押權所需稅費
2、房地產抵押價值應具有安全性：
銀行等金融機構在貸款時，抵押房地產并不是第一還款來源，只起到反擔保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產只是貸款人向銀行提供的一種質保；如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強行處置抵押的房地產，保證受償貸款的本息。這時，原評估抵押價值能否得以實現，就體現了房地產抵押價值是否具有安全性。
目前安全性是這樣實現的：由估價機構評估出價值時點下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。
因此，筆者認為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應該考慮量化后的貸款存續期內風險價值。
3、房地產抵押價格的確實性：
房地產作為反擔保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實際的原則，要求真實、正確、可用。
這種確實性來源于對類似物業的調查、各種情況的綜合考查和經驗判斷。
比如對一個商業性大廈進行抵押評估，因為是明顯有收益的物業，則在條件具備的情況下，應首選收益法進行估價。同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區相同物業的當時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預測在抵押期內這些收益的變化情況，在此期間內都有哪些影響其收益的因素發生，才可能評估出確實的抵押價值。
4、房地產抵押價值變現的難易有多樣性：
《中華人民共和國城市房地產管理法》和一些相關的法律、法規都有規定，允許抵押的房地產有土地使用權、在建工程和現房。
以住宅房的開發程度為例，抵押價值變現的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地；
以住宅房的市場替代性為例，抵押價值變現的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨立別墅；
以住宅房的產別為例，抵押價值變現的容易程度由高到低排序：住宅私產、住宅股份產、住宅公產；
以抵押房地產的用途為例，抵押價值變現的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。
三、估價機構和銀行對抵押價值的需求如何保持一致？
估價機構評估的抵押價值由于必須按照《房地產估價技術規范》的要求進行，因此，在“謹慎原則”條件下，普遍以當前“價值時點”這個時間點求取估價對象價值，參考的是當前市場價格，只是扣除法定優先受償款后剩余的價值作為抵押價值報給銀行使用，并未考慮抵押存續期內的風險價值。
銀行在使用估價機構的抵押價值時，也明白其中并不包含存續期內的風險價值，但自身又無法量化判斷該價值的具體數值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數，防范貸款風險。一般情況下，感覺風險大就“打折”多一些，貸款成數小一些；感覺風險小就“打折”少一些，貸款成數大一些。
那么，如何考慮抵押存續期內的風險價值呢？其實，該風險價值就是抵押物的變現能力，考慮抵押存續期內的風險價值就是進行抵押物變現能力分析，一般情況下，應由估價機構完成。目前在一些較大型估價機構的報告中也有變現能力分析，但往往表示為“能力強”、“能力弱”或者直接給一個百分比，與貸款成數類似且并無具體量化數值。
因此，估價機構在進行考慮了變現能力分析的抵押價值評估時，應按以下順序進行：先評估出抵押房地產的價值，然后進行變現能力分析，一定要量化一個數值，并從評估價值中減去這個數值，再減去法定優先受償款。其中變現能力分析可以從以下幾個方面考慮：1、房地產通用性、獨立實用性、可分割轉讓性、變現時間長短；2、預期可導致抵押房地產價值下跌的因素；3、變現稅費多少、變現難易程度大小。還有其它一些因素，就不一一列舉了。
總之，在經過以上考慮了變現能力分析之后的抵押價值的評估后，可以大大增加銀行等金融機構的貸款安全性。但目前存在的困難是，這種條件下的抵押價值往往過低，因為出于謹慎的考慮，該減值都減掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估價機構積極性不高。而如果由銀行等抵押權人主動推動實施，才可能使估價機構和銀行對抵押價值的需求和認識保持高度一致。
