哪些該了解的房地產評估公司評估程序，你都知道嗎？
一、明確評估的基本事項
在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關系到評估作業的全過程，對評估額也有較大的影響，這些事項被稱坦評估的基本事項，**預先明確。一般來說，評估的基本事項包括評估對象、評估目的、評估時點及評估前提四個方面。
（一）明確評估對象
1.杭州房地產評估公司需要評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。評估的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如評估的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2.杭州房地產評估公司需要評估對象權利狀態的確定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。
（二）明確評估目的
評估目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。不同的評估目的對于評估方法的選擇和評估結果盡有一定影響的，因此，**明確評估目的。
明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的**性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。
（三）明確評估時點
房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，**明確評估時點。評估時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。
（四）明確評估前提
由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：1.獨立評估。獨立評估發生在評估對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立評估。簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立評估。
2.部分評估。部分評估是指評估對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。它與獨立評估的區別是，獨立評估不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分評估則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分評估額將受到既定狀態的影響而發生變化。
