商業(yè)房地產是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產。狹義的商業(yè)房地產主要只用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的產業(yè)地產既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產。
今天主要討論狹義的商業(yè)房地產的評估，也就是商場和店鋪的評估。商業(yè)物業(yè)有大的商場也有小的店鋪。相對于住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)來說，商業(yè)房地產的價值評估考慮到的影響因素最多，遇到的情況也最為復雜。下文主要從商業(yè)房地產的特點、現(xiàn)場勘查注意事項、評估方法三個方面闡述商業(yè)房地產評估需要注意的一些事項。
一、商業(yè)房地產的特點
1.收益性
商業(yè)房地產屬于經(jīng)營性房地產，其主要特點是能夠獲得收益，其收益由商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益等多種收益，同時隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會產生遞延附加值。
2.經(jīng)營方式多種多樣
商業(yè)房地產經(jīng)營方式有出售、只租不售、租售結合。
3.回收期長
根據(jù)目前地價及收益來看，商業(yè)房地產回收期一般在12-15年，國際上比較成熟的商業(yè)項目大約需要20年的回收期。
4.區(qū)域影響大
商業(yè)設施的外部性和集聚效應對于一個城市和對于一個區(qū)域都會帶來比較大的影響，從某種角度講商業(yè)項目也是政府的公共平臺，對市政、交通、市民的生活方式甚至對地區(qū)經(jīng)濟都會有影響。
5.垂直空間價值衰減性明顯
商業(yè)房地產的價值在垂直空間范圍內表現(xiàn)出明顯衰減性。一般來說商業(yè)物業(yè)的價值以低層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為低樓層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的樓層需要借助交通工具，便捷度隨之減弱。
二、現(xiàn)場勘查需要注意的事項
商業(yè)房地產的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況都會影響到其價值。
1.實物狀況
⑴建筑結構
建筑結構---混合結構和鋼混結構較多，鋼結構比較少，在房地產權證或者交易中心的登記簿信息中可以查到。
⑵建成時間
建成時間---建成時間涉及到建筑物的剩余可使用年限及維修費。
⑶空間布局
空間布局---整體建筑物內部的空間布局，著重考察建筑物內部人流的流動方式。另一個就是待估商業(yè)內部的空間布局。出入口的位置，是在建筑物內部的，還是臨街道，都會對商業(yè)房地產的經(jīng)營產生影響，進而也會影響到商業(yè)物業(yè)的價值。
另外，一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內部空間能否靈活的分割，對其收益也會產生較大的影響。因此，對商業(yè)房地產進行估價時，要適當?shù)目紤]其空間布局。
⑷樓層
樓層---通常狀況位于底層的商業(yè)用房價值要高于其他樓層的商業(yè)用房。根據(jù)估價實踐，大型商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%-80%，三層為底層的40%-60%，然而對于一些社區(qū)內的商鋪，二層價格可能只有底層的35%-50%。
我們現(xiàn)在評估大多都是2層、3層和4層，分別取1層的70%、60%、50%。但是如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。這個主要根據(jù)估價師現(xiàn)場勘查的情況，2層、3層和4層的便捷程度以及樓層差異對人流的影響程度來判斷。
⑸凈高
凈高---商業(yè)房地產的室內凈高偏低則會產生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。但是有些商業(yè)用房超過5.5米，可以隔層增加使用面積，我們要考慮到其收益的增加，進而會影響到商業(yè)房地產的價值。
⑹面積
面積---根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異，商業(yè)經(jīng)營要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營面積會存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營面積一般需5000平方米以上，超級市場500平方米以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產進行估價時應區(qū)分，不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)對面積有不同要求。
⑺設施設備
設施設備---主要是電梯、空調、新風等設施設備對商業(yè)房地產的影響。
⑻裝修
裝修----商業(yè)房地產外立面的裝修，內部公共空間的裝修，這些都會影響商業(yè)房產價值。
2.權益狀況
⑴所有權或者使用權情況
土地所有權狀況、土地使用權狀況及房屋所有權狀況。
⑵他項權利設立情況
他項權利的設立情況主要是影響抵押價值。
⑶限制情況
建筑物的限制情況，可以到房地產交易中心查詢，主要是法院封查信息等。
⑷出租或者占用情況
租金、租期。如果是租期短于一年，我們在評估的時候可以不考慮。如果租期長于一年，我們在評估時則要考慮租賃情況的影響，分租期內和租期外兩個階段進行評估。
3.區(qū)位狀況
區(qū)位狀況包括位置狀況坐落、方位、與重要場所的距離、臨街臨路狀況、朝向、樓層等。
影響商業(yè)房地產價格首要因素是所處地段繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產價值越高。
臨街狀況也是現(xiàn)場勘查的重點：商業(yè)房地產一般都是臨街的，其臨街的具體分布情況對其價值也產生影響，在一條路上相距數(shù)米，將可能呈現(xiàn)不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，多面臨街，有利于商業(yè)房地產價值的提高。
三、商業(yè)房地產常用評估方法
根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，商業(yè)房地產估價可以選擇比較法、收益法、成本法等。為準確評估商業(yè)房地產市場價值，基于商業(yè)房地產的收益性特點，在商業(yè)房地產交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇比較法、收益法。對于成本法，可以選用，但一般不宜作為主要方法。
1、比較法
比較法是通過類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
主要就是要注意可比實例的選擇。實例是否可比，選取的實例與估價時點最好不要超過一年，樓層、結構相同，面積相差、臨街情況不要相差太大。商業(yè)房地產的轉售轉租比例比較頻繁，特別是小型商鋪，較易獲得比較實例，所以在商業(yè)房地產評估時，比較法是一種常用方法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產的客觀租金時，也可用市場比較法進行租金的測算。
比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況修正系數(shù)×房地產狀況修正系數(shù)
2、收益法
收益法是根據(jù)估價對象的未來收益求取估價對象價值的方法，即預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
主要注意市場租金的選取，市場租金是用比較法比出來的。特別要注意租賃合同的租金，拿到委托方提供的租賃合同，要有合理的判斷，對于一些明顯高于市場情況的租金，不能按合同來計算。因為這種租賃關系是很不穩(wěn)定的，租客很容易選擇替代的商業(yè)的物業(yè)來減少成本。如果不按租賃合同計算，要在評估報告中寫清楚，不按其計算的理由。
商業(yè)房地產的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產估價常用的方法之一，它是以預期收益原理為基礎，其主要的工作是測算是商業(yè)房地產的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。
